Главная СтатьиКак расторгнуть договор аренды коммерческого помещения, если арендодатель против

27 октября 2026, 5:00

1 056

Как расторгнуть договор аренды коммерческого помещения, если арендодатель против

Расторгнуть договор аренды на практике непросто: арендатору нужно не только правильно обосновать свое намерение, но и последовательно оформить все действия. Поскольку сам по себе факт выезда из помещения, прекращения деятельности в нем или направления арендодателю письма с уведомлением еще не означают, что арендные обязательства прекратились. Ошибки в выборе механизма расторжения и оформлении возврата помещения могут привести к неприятной ситуации: бизнес уже освободил объект, а арендную плату платить все еще обязан. О том, как проходит расторжение арендных отношений, как правильно выйти из договора и снизить риски, рассказал Валерий Белов, к.ю.н., LL.M., в прошлом руководитель юридического отдела розничной и оптовой торговли «Икеа Россия».

Односторонний внесудебный отказ от исполнения договора аренды

Валерий Белов (фото автора)

Прежде чем говорить об одностороннем отказе, важно уточнить терминологию. Распространенное деление договоров аренды на «срочные» и «бессрочные» не вполне точно отражает правовую природу арендных отношений, хотя и часто используется в практике. В силу ст. 606 ГК РФ имущество передается арендатору именно во временное владение и пользование либо во временное пользование, а после прекращения договора подлежит возврату арендодателю в соответствии со ст. 622 ГК РФ. Иными словами, возвратность имущества является одной из определяющих особенностей арендного обязательства: арендатор получает объект не навсегда, а обязан вернуть его после прекращения договора.

Поэтому юридически корректнее говорить о договоре аренды, заключенном на определенный срок, и договоре аренды, заключенном на неопределенный срок. Такое разграничение следует непосредственно из ст. 610 ГК РФ: по общему правилу договор аренды заключается на срок, определенный договором, а если срок в нем не установлен, договор считается заключенным на неопределенный срок.

Это различие имеет принципиальное значение именно для процедуры расторжения договора, в том числе его одностороннего отказа.

Отказ от «срочного» договора аренды коммерческой недвижимости

Если договор аренды заключен на определенный срок, то возможность арендатора расторгнуть его досрочно и без суда зависит в первую очередь от условий самого договора.

В предпринимательских отношениях стороны вправе предусмотреть договорное право на односторонний отказ в силу п. 2 ст. 310 ГК РФ. Если такое право прямо не согласовано и специального законного основания для отказа нет, то арендатор не может прекратить договор простым уведомлением только потому, что дальнейшее использование помещения стало для него невыгодным или ненужным.

Пленум Верховного суда РФ в п. 10–12 Постановления от 22 ноября 2016 г. № 54 также исходит из того, что право на односторонний отказ должно иметь основание в законе, ином правовом акте либо в договоре, а отказ, совершенный без такого основания, по общему правилу не влечет тех юридических последствий, на которые он был направлен.

Отказ от «бессрочного» договора аренды помещения для бизнеса

Иная конструкция действует в отношении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Здесь право на отказ предусмотрено непосредственно законом.

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора аренды коммерческой недвижимости, предупредив об этом другую сторону за три месяца. При этом законом или договором может быть установлен иной срок предупреждения. А значит, в отношении аренды коммерческой недвижимости режим одностороннего отказа определяется одновременно положениями договора и специальным правилом ст. 610 ГК РФ.

Фото: Ground Picture/Shutterstock/Fotodom

В чем различия немотивированного и мотивированного отказа

При анализе права на односторонний отказ важно также различать мотивированный и немотивированный отказ:

1. Немотивированный отказ означает, что стороне для прекращения договора не требуется доказывать нарушение со стороны контрагента или наличие каких-либо иных негативных обстоятельств. Например, договор аренды коммерческого помещения может содержать такую формулировку: «Арендатор вправе в любое время отказаться от исполнения договора, письменно уведомив арендодателя не менее чем за 90 календарных дней». В этом случае арендатору не требуется объяснять причины выхода из договора. Достаточно соблюсти порядок уведомления и срок предупреждения.

В предпринимательских отношениях реализация договорного права на такой немотивированный отказ может быть связана с выплатой определенной суммы другой стороне (плата за отказ от договора, см. ст. 450.1 ГК РФ). Такая возможность прямо предусмотрена п. 3 ст. 310 ГК РФ. Поэтому применительно к договору, заключенному на определенный срок, стороны, например, могут согласовать право арендатора на досрочный выход с уплатой суммы в размере одного или нескольких месячных арендных платежей.

2. Мотивированный отказ связан с наступлением определенных обстоятельств. Например, с нарушением договора другой стороной либо с иным событием, которому закон или договор придают значение основания для отказа. В этом случае право прекратить договор возникает не произвольно, а вследствие конкретного юридического факта.

При одностороннем отказе арендатор уведомляет о своем решении другую сторону – арендодателя. Поэтому при подготовке уведомления арендатору необходимо не просто сообщить о желании прекратить отношения, а однозначно определить юридическое основание отказа. Если реализуется именно одностороннее право, формулировка «просим расторгнуть договор» нежелательна: она может быть истолкована как предложение заключить соглашение о расторжении. Корректнее указать, что арендатор уведомляет об одностороннем отказе от исполнения договора на основании конкретного пункта договора и/или соответствующей нормы закона, а также обозначить дату, с которой договор должен считаться прекращенным.

При анализе возможности внесудебного выхода из договора аренды арендатору необходимо последовательно ответить на три вопроса:

Заключен ли договор на определенный или неопределенный срок.
Является этот отказ мотивированным или немотивированным.
Предусмотрено ли право на односторонний отказ законом либо самим договором.

Именно от ответов на эти вопросы зависит как сама возможность прекратить договор без суда, так и требования к содержанию уведомления, срокам и доказательствам.

Фото: SaiArLawKa2/Shutterstock/Fotodom

Расторжение договора аренды нежилого помещения в судебном порядке

Если договор аренды заключен на определенный срок, но права на односторонний внесудебный отказ в нем нет, а договориться о расторжении не получилось, то арендатору нужно проверить, есть ли у него основания расторгнуть договор через суд.

Общие основания для расторжения договора предусмотрены ст. 450 ГК РФ, а специальные основания применительно к аренде – ст. 619 и 620 ГК РФ. При этом важно учитывать, что законодатель по-разному выстраивает процедуру судебного расторжения в зависимости от того, кто выступает инициатором прекращения договора:

1. Если договор расторгается по требованию арендодателя, применяется ст. 619 ГК РФ. Она предусматривает не только основания для досрочного расторжения, но и специальную предварительную процедуру: до обращения в суд арендодатель обязан письменно предупредить арендатора о необходимости исполнить обязательство в разумный срок.

По сути, арендатору предоставляется дополнительный срок на исправление нарушения. Поэтому сам факт нарушения не всегда означает, что договор может быть расторгнут. Значение имеет также то, было ли нарушение устранено после соответствующего предупреждения. Такой подход устойчиво поддерживается судебной практикой, поэтому данные особенности расторжения важно знать арендатору, в том числе для защиты собственного интереса.

2. Если договор расторгается по требованию арендатора, применяется ст. 620 ГК РФ. Она не содержит общего правила, аналогичного последнему абзацу ст. 619 ГК РФ, которое обязывало бы арендатора предварительно предоставить арендодателю дополнительный срок для исправления любого допущенного нарушения.

Арендатор вправе требовать расторжения, в частности, если:

арендодатель не предоставляет имущество или создает препятствия в пользовании им;
если объект имеет препятствующие использованию недостатки;
если арендодатель не производит возложенный на него капитальный ремонт;
если имущество по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, становится непригодным для использования.

Для арендатора особенно важно правильно квалифицировать основание расторжения. Экономическая невыгодность помещения, изменение бизнес-модели или сокращение потребности в площадях сами по себе не образуют оснований по ст. 620 ГК РФ. Необходимо доказать конкретное обстоятельство, влияющее на возможность пользоваться объектом в соответствии с договором. Именно поэтому подготовка к судебному расторжению должна начинаться задолго до подачи иска:

арендатору следует фиксировать нарушения и направлять требования об их устранении;
сохранять переписку, составлять акты осмотра;
проводить фото- и видеофиксацию;
при необходимости получать экспертные заключения или документы государственных органов.

Чем точнее сформирована доказательственная база, тем меньше риск, что спор будет сведен к противопоставлению субъективных оценок сторон.

Фото: FoxglovesAndStockings/Shutterstock/Fotodom

Возврат коммерческого помещения: безопасный порядок действий

Важно отметить, что само решение суда о расторжении договора не завершает отношения сторон автоматически. После прекращения договора у арендатора сохраняется самостоятельная обязанность возвратить помещение. Именно на этой стадии нередко возникает второй спор – уже не о наличии оснований для прекращения договора, а о том, до какого момента арендодатель вправе начислять плату.

Для арендатора это означает, что прекращение договора и возврат помещения необходимо рассматривать как две самостоятельные стадии. Даже если договор уже расторгнут, нельзя ограничиться фактическим выездом из помещения. Необходимо доказуемо прекратить владение объектом.

Безопасный порядок действий предполагает:

заблаговременное уведомление арендатора о дате и времени передачи объекта;
полное освобождение помещения;
подготовку акта возврата;
фиксацию состояния объекта на фото и видео;
снятие показаний счетчиков;
передача ключей.

Действовать лучше так

Для коммерческого объекта передача ключей имеет особое доказательственное значение, поскольку подтверждает прекращение фактического контроля арендатора над помещением. Если арендодатель не является на приемку или отказывается подписывать акт, это не означает, что арендатор должен неопределенно долго сохранять помещение за собой и продолжать платить. Необходимо документально зафиксировать неявку или отказ, составить односторонний акт и направить его арендодателю, одновременно обеспечив доказуемую передачу либо предложение передать ключи.

Следует также разграничивать возврат помещения и спор о его состоянии. Даже если арендодатель считает, что объект возвращен с повреждениями, это не означает, что помещение вообще не возвращено. Возможные недостатки могут образовывать самостоятельное основание для требования о восстановительном ремонте или возмещении убытков, тогда как вопрос о начислении арендной платы зависит прежде всего от того, сохранялось ли помещение во владении арендатора.

Таким образом, судебное прекращение арендных отношений требует от арендатора последовательной работы на двух уровнях:

Сначала необходимо доказать само основание для расторжения и соблюсти соответствующий досудебный порядок.
После этого нужно правильно завершить фактические отношения сторон – вернуть помещение таким образом, чтобы впоследствии можно было однозначно установить момент прекращения владения и, соответственно, начисления платежей.

Именно разрыв между этими двумя стадиями чаще всего становится причиной последующих споров.

Фото: Studio Romantic/Shutterstock/Fotodom

Рекомендации арендатору

При заключении договора аренды коммерческой недвижимости арендатору целесообразно еще на стадии переговоров постараться обеспечить для себя возможность немотивированного выхода из договора. Особенно это важно при долгосрочной аренде, поскольку за несколько лет могут существенно измениться финансовое положение компании, формат бизнеса, потребность в площадях, требования к локации или сама экономическая целесообразность использования объекта. Отсутствие механизма досрочного выхода в такой ситуации фактически означает, что предприниматель принимает на себя риск сохранения арендных обязательств на весь согласованный срок.

Такое право необязательно должно выглядеть как ничем не ограниченная возможность прекратить договор в любой момент.

Баланс интересов сторон может обеспечиваться разными договорными конструкциями:

Длительный срок аренды можно разделить на несколько периодов, по окончании каждого из которых стороны подтверждают намерение продолжить отношения.
Предусмотреть право арендатора на немотивированный отказ при условии заблаговременного уведомления арендодателя, например за шесть месяцев. Такой срок позволяет собственнику заранее начать поиск нового арендатора и одновременно дает арендатору реальную возможность выйти из ставшего экономически нецелесообразным договора.
Право на немотивированный отказ можно связать с внесением определенной платы за его реализацию. Размер соответствующей платы при этом лучше определять таким образом, чтобы она выполняла компенсационную функцию, а не фактически делала реализацию права на отказ невозможной.

Поэтому даже если наличие права на досрочный немотивированный выход влияет на размер арендной платы или иные коммерческие условия договора, арендатору имеет смысл оценивать стоимость такой гибкости не только на момент заключения договора, но и с учетом всего срока отношений. Несколько дополнительных процентов к арендной ставке могут оказаться существенно менее затратными, чем необходимость еще год или два оплачивать помещение, которое бизнес фактически перестал использовать.

Отдельное значение имеет сама процедура переговоров. Если арендодатель не соглашается включить право на немотивированный отказ, арендатору желательно не ограничиваться обсуждением этого вопроса в мессенджерах или направлением очередной версии договора с правками. Имеет смысл официально зафиксировать свою позицию: направить арендодателю письмо или иной документ, из которого прямо следует, что возможность досрочного выхода предлагалась арендатором как важное условие договора, почему она имеет для него существенное значение и какие компромиссные варианты он предлагал.

В таком письме можно последовательно предложить несколько моделей:

отказ с уведомлением за шесть месяцев;
право выхода после определенного минимального периода аренды;
выплату согласованной компенсации;
периодическое подтверждение сторонами продолжения договора.

Такая переписка имеет значение не только с переговорной точки зрения. Она может оказаться важной и при последующем споре о справедливости договорных условий. В частности, пункт 3 ст. 428 ГК РФ позволяет применять механизм защиты стороны договора, если условия фактически были определены одной стороной, а другая в силу явного неравенства переговорных возможностей оказалась в положении, существенно затрудняющем согласование иного содержания отдельных условий.

Особенно значима такая фиксация в ситуации, когда арендодатель использует стандартную форму договора для всех арендаторов и фактически предлагает принять ее по принципу «take it or leave it». Пленум ВАС РФ в Постановлении от 14 марта 2014 г. № 16 прямо указывал, что при наличии явно обременительных условий и существенного нарушения баланса интересов слабая сторона договора может требовать защиты по правилам ст. 428 ГК РФ. Суд при этом оценивает фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и реальность участия контрагента в формировании условий договора.

Арендатору выгоднее формировать такую доказательственную базу заранее. Переговорные письма, протоколы разногласий, варианты договора с правками и ответы арендодателя могут в будущем показать, что спорное условие было предметом реальных переговоров, арендатор последовательно предлагал более сбалансированную конструкцию, однако фактически не имел возможности добиться ее включения.

Лучшая стратегия для арендатора состоит не в том, чтобы искать способ выйти из жесткого долгосрочного договора уже после возникновения проблемы, а в том, чтобы заранее заложить в договор разумный механизм выхода. Если же согласовать его не удалось, сам процесс переговоров следует документировать так же внимательно, как впоследствии документируется уведомление о прекращении договора или возврат помещения. В долгосрочной аренде эта предварительная работа может оказаться не менее важной, чем формулировки самого договора.

* В материале использована информация из следующих изданий автора: «Договор аренды: научно-познавательный очерк» (М.: Статут, 2018. – 159 с.) и «Аренда как возвратное обязательство: специальность 12.00.03 “Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право”» (диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Белов Валерий Александрович. – М., 2016. – 213 с.).